Zasady zarządzania nieruchomością wspólną

Zarządzanie nieruchomością wspólną to temat istotny zarówno dla właścicieli lokali w budynkach wielorodzinnych, jak i dla współwłaścicieli gruntów czy domów jednorodzinnych. Prawidłowe ustalenie zasad zarządzania oraz podejmowanie decyzji dotyczących wspólnej przestrzeni wymaga znajomości przepisów i współpracy między właścicielami.

Czym jest nieruchomość wspólna?

Nieruchomość wspólna to część nieruchomości, która nie służy do wyłącznego użytku żadnego z właścicieli, lecz pozostaje we współwłasności kilku osób. W przypadku budynków wielolokalowych będą to m.in. klatki schodowe, dachy, elewacje, windy, instalacje wspólne, a także grunt, na którym stoi budynek.

Rodzaje współwłasności

Zarządzanie nieruchomością wspólną zależy w dużej mierze od formy współwłasności. W polskim prawie wyróżniamy:

• Współwłasność ułamkową – każdy właściciel ma określony udział (np. 1/2, 1/4). Tę formę najczęściej spotykamy przy działkach czy domach należących do kilku osób.
• Wspólnotę mieszkaniową – gdy w budynku znajduje się co najmniej jeden lokal wyodrębniony, a właściciele tworzą wspólnotę mieszkaniową, działającą na zasadach określonych w ustawie o własności lokali.

Zarząd nieruchomością wspólną

Zarząd nad nieruchomością wspólną może być sprawowany na różne sposoby, zależnie od sytuacji prawnej:

1. Zarząd przez współwłaścicieli

W przypadku współwłasności ułamkowej, zarząd sprawowany jest wspólnie przez wszystkich współwłaścicieli. Wówczas:

• Decyzje dotyczące zwykłego zarządu (np. naprawy, sprzątanie, opłaty bieżące) podejmuje się większością głosów, liczonych według udziałów.
• Decyzje przekraczające zwykły zarząd (np. sprzedaż, przebudowa) wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli.
• W przypadku braku zgody możliwe jest zwrócenie się do sądu o rozstrzygnięcie (art. 199 Kodeksu cywilnego).

2. Zarząd powierzony osobie trzeciej

Współwłaściciele mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej – np. firmie zarządzającej lub jednemu z właścicieli. Taki zarząd powinien być ustanowiony na podstawie uchwały lub umowy, w której określony zostaje zakres obowiązków i uprawnień zarządcy.

3. Zarząd w ramach wspólnoty mieszkaniowej

Jeżeli nieruchomość obejmuje co najmniej dwa wyodrębnione lokale, a ich właściciele tworzą wspólnotę mieszkaniową, zarząd sprawowany jest przez zarząd wspólnoty. Wówczas:

• Uchwały podejmowane są większością głosów właścicieli (według udziałów).
• Wspólnota może zatrudnić zarządcę lub administratora.
• Przepisy reguluje ustawa o własności lokali.

Obowiązki współwłaścicieli

Zarządzanie nieruchomością wspólną to także obowiązki, które obciążają wszystkich właścicieli, m.in.:

• Uczestniczenie w kosztach utrzymania nieruchomości (media, remonty, konserwacja),
• Przestrzeganie zasad współżycia społecznego,
• Utrzymywanie nieruchomości w stanie niepogorszonym.

Zniesienie współwłasności

Jeżeli współwłaściciele nie są w stanie zgodnie zarządzać nieruchomością lub nie widzą potrzeby dalszego jej współposiadania, każdy z nich może wystąpić do sądu o zniesienie współwłasności – przez fizyczny podział, sprzedaż lub spłatę udziałów.

źródło grafiki: https://pixabay.com