Zasady zarządu małą wspólnotą

Zgodnie z art. 19 Ustawy o własności lokali:

Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Zarząd nieruchomością wspólną regulują przepisy kodeksu cywilnego, a dokładnie art. od 195 kc – 221 kc.

Zgodnie z art. 199 kc:  Każdy ze współwłaścicieli może – bez zgody pozostałych – rozporządzać tylko swoim udziałem. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest już zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu może być na przykład:

• zabudowa nieruchomości;
• sprzedaż nieruchomości;
• ustanowienie służebności;

Oświadczenia woli w takich sprawach powinny być złożone przez wszystkich właścicieli nieruchomości na piśmie.

Jeśli któryś ze współwłaścicieli się nie zgadza na dokonanie czynności, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów.

Natomiast do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Chodzi tu o sprawy związane z korzystaniem z rzeczy czy utrzymaniem jej w należytym stanie. Jeżeli w zakresie takich czynności strony nie mogą się porozumieć, wtedy każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności (art. 201 kc).

Art. 207 kc określa sposób ponoszenia kosztów utrzymania części wspólnych: Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Zgodnie z art. 209 kc  Każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa.

Ten rodzaj czynności mieści się w pojęciu zarządu rzeczą wspólną, a zatem może obejmować zarówno czynności procesowe, prawne, jak i faktyczne. Czynności te nie dotyczą przy tym tylko zwykłego zarządu, ale mogą go także przekraczać.