Które czynności należy uznać za przekraczające zwykły zarząd we Wspólnocie Mieszkaniowej

Zgodnie z art. 22 ust.2 Ustawy o własności lokali:

Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

Czynnościami zwykłego zarządu będą wszelkie faktyczne, prawne i procesowe czynności związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej i z jej administracją.

Czynności przekraczające zwykły zarząd nieruchomością wspólną – obejmujące m.in. rozporządzanie, obciążanie nieruchomości wspólnej, modernizację i większy remont, nadbudowę i przebudowę – wymagają, zasadniczo, zgody większości właścicieli lokali, rozumianej zgodnie z art. 23 u.w.l.

Między innymi następujące czynności należy uznać za czynności przekraczające zwykły zarząd:

Zgodnie z wyrokiem Sądu Okręgowego Warszawa Praga w Warszawie z dnia 19 grudnia 2018 r., sygn. akt I C 614/17: „Zainstalowanie klimatyzatora na elewacji budynku jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd i do jej przeprowadzenia potrzebna jest uchwała właścicieli lokali, w której wyrażą oni zgodę na dokonanie tej czynności (art. 22 ust. 2 u.w.l)”.

Podobnie ingerencja w instalacje – gazową czy elektryczną należy uznać za czynność przekraczająca zwykły zarząd.

Zgodnie z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 13 lutego 2019 r., sygn. akt II SA/Rz 1312/18: Przebudowa wewnętrznej instalacji gazowej powinna być traktowana jak czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, w związku z czym wyrażająca na to zgodę uchwała wszystkich właścicieli wyodrębnionych lokali jest wymagana.

Zgodnie z art. 12b Ustawy z dnia 11 stycznia 2018 r.o elektromobilności i paliwach alternatywnych:

Art.  12b.  [Instalacja punktów ładowania w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych]

W budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, w których liczba samodzielnych lokali mieszkalnych jest większa niż trzy, punkt ładowania instaluje się i eksploatuje po uzyskaniu zgody zarządu wspólnoty lub spółdzielni lub osoby sprawującej zarząd nad daną nieruchomością, wydawanej na wniosek osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu w tym budynku i stanowisko postojowe do wyłącznego użytku, zwanej dalej “wnioskodawcą”.

W przypadku wspólnoty mieszkaniowej wydanie zgody na instalację i eksploatację punktu ładowania o mocy mniejszej niż 11 kW stanowi czynność zwykłego zarządu.

Biorąc powyższy przepis pod uwagę należy uznać, że budowa stacji ładowania pojazdów elektrycznych o mocy przyłączeniowej równej lub większej niż 11 kW wymagć będzie uchwały właścicieli lokali.

Należy zauważyć, że podjęcie czynności przekraczającej zwykły zarząd bez uzyskania uchwały wyrażającej zgodę właścicieli lokali na jej dokonanie skutkuje bezwzględną nieważnością tej czynności.