Przymusowa sprzedaż lokalu we wspólnocie mieszkaniowej – kiedy jest możliwa i jak przebiega?
Opublikowano - 23 kwietnia 2025
Podstawa prawna przymusowej sprzedaży
Zgodnie z art. 16 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048), jeżeli właściciel lokalu:
- rażąco lub uporczywie narusza porządek domowy,
- nie wywiązuje się z obowiązków wobec wspólnoty, np. zalega z opłatami,
- jego zachowanie uniemożliwia innym właścicielom korzystanie z ich lokali lub nieruchomości wspólnej,
wspólnota może, po uprzednim wezwaniu do zaprzestania naruszeń, wystąpić do sądu z żądaniem przymusowej sprzedaży lokalu.
Przesłanki do wystąpienia z żądaniem
Aby sąd mógł orzec przymusową sprzedaż lokalu, muszą być spełnione następujące warunki:
- Rażące lub uporczywe naruszanie porządku domowego – np. ciągłe zakłócanie ciszy nocnej, agresywne zachowanie wobec sąsiadów, dewastacja części wspólnych.
- Zaleganie z opłatami – długotrwałe i znaczne zaległości w opłatach na rzecz wspólnoty, pomimo wezwań do zapłaty.
- Brak reakcji na upomnienia – właściciel ignoruje wezwania wspólnoty do zaprzestania naruszeń.
Procedura przymusowej sprzedaży
- Uchwała wspólnoty – wspólnota podejmuje uchwałę o wystąpieniu do sądu z żądaniem przymusowej sprzedaży lokalu.
- Postępowanie sądowe – wspólnota składa pozew do sądu rejonowego właściwego dla położenia nieruchomości.
Opłata sądowa od pozwu o przymusową sprzedaż lokalu we wspólnocie mieszkaniowej wynosi 5% wartości przedmiotu sporu, czyli wartości lokalu, którego dotyczy pozew. Wartość tę ustala się na podstawie szacunkowej wartości rynkowej nieruchomości. Możliwe jest złożenie wniosku o zwolnienie z kosztów sądowych, jednak wymaga to odpowiedniego uzasadnienia, na przykład wykazania trudnej sytuacji finansowej wspólnoty.
Na przykład, jeśli lokal jest wart 500 000 zł, opłata sądowa wyniesie 25 000 zł.
- Orzeczenie sądu – jeśli sąd uzna żądanie za zasadne, orzeka przymusową sprzedaż lokalu w drodze licytacji komorniczej.
- Egzekucja komornicza – komornik przeprowadza licytację lokalu, a uzyskane środki trafiają do właściciela po potrąceniu kosztów postępowania i ewentualnych zaległości wobec wspólnoty.
Konsekwencje dla właściciela
Przymusowa sprzedaż lokalu oznacza dla właściciela utratę prawa własności oraz konieczność opuszczenia lokalu. Jest to środek ostateczny, stosowany w sytuacjach, gdy inne działania nie przyniosły efektu.
Przymusowa sprzedaż lokalu we wspólnocie mieszkaniowej to instytucja mająca na celu ochronę interesów pozostałych właścicieli przed zachowaniami jednego z członków wspólnoty, które rażąco naruszają porządek domowy lub obowiązki wobec wspólnoty.
