Czy Wspólnota Mieszkaniowa może pokryć stratę na kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej ze środków funduszu remontowego?

Przepisy prawne dotyczące wykorzystania funduszu remontowego we wspólnocie mieszkaniowej oraz podziału środków na różne cele są zawarte w Ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej:u.w.l.).

Art. 14 tej ustawy określa, że  na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: 1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację (…);

Te rodzaje kosztów zostały w art. 14 u.w.l. wymienione jedynie przykładowo (w szczególności). Tymczasem do obowiązków właścicieli lokali należy, zgodnie z art. 12 ust. 2 u.w.l., ponoszenie wszelkich wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Zatem do kosztów zarządu nieruchomością wspólną zaliczane będą także wydatki na inne cele, które nie zostały wymienione w art. 14 u.w.l. – jeśli są one związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Ustawa o własności lokali nie zawiera regulacji dotyczącej obowiązku utworzenia przez Wspólnotę  funduszu remontowego, nie budzi jednak wątpliwości, iż możliwość jego utworzenia wynika z art. 14 pkt 1 u.w.l.

Komentowany przepis tworzy opisowy obraz zasadniczych kosztów obciążających właścicieli lokali zamieszkujących w danym budynku lub zespole budynków.

Uchwałę w przedmiocie ustalenia wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną podejmuje ogół właścicieli lokali. Uchwała taka może również określać zasady gromadzenia środków na funduszu remontowym oraz dysponowania nim przez zarząd wspólnoty.

Zgodnie z komentarzem do art. 14 Ustawy o własności lokali pod red. Romana Dziczek, LEX 2024 : Środki pieniężne zgromadzone na tzw. funduszu remontowym zaliczane są do majątku własnego wspólnoty mieszkaniowej, odrębnego od majątku właścicieli lokali, i ich dysponentem jest wyłącznie wspólnota. Dodatkowo wskazać trzeba, że wyliczenie kosztów zarządu nieruchomością wspólną z art. 14 pkt 1 u.w.l. ma charakter jedynie przykładowy.

Wspólnota może zatem swobodnie dysponować środkami z tzw. funduszu remontowego i przeznaczać środki na nim zgromadzone na wszelkie cele w tym przepisie niewymienione, o ile związane są one z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 21 lutego 2019 r. sygn. akt I ACa 460/18, LEX nr 2688753: W art. 14 pkt 1 u.w.l. mowa jest jednak wyłącznie o wydatkach na remonty i konserwację rzeczy wspólnej jako składnik kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, a nie o przeznaczeniu na ten cel funduszu remontowego czy części zaliczek wpłacanej przez właścicieli lokali. Niezasadne są więc twierdzenia, jakoby środki tam zgromadzone mogłyby być wykorzystywane wyłącznie na „ustawowy cel”, czyli remonty i bieżącą konserwację.

Również inne orzeczenia Sądów dopuszczają możliwość przeniesienia środków zgromadzonych na funduszu remontowym na koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej:

• W  myśl Wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 16 listopada 2012 r.

Sygn. akt I ACa 663/12, LEX nr 1271998, dotyczącego przeznaczenia środków z funduszu remontowo-modernizacyjnego wspólnoty mieszkaniowej: Utworzenie przez wspólnotę mieszkaniową funduszu remontowo – modernizacyjnego nie oznacza, że środki te są całkowicie „unieruchomione” na cele wynikające z nazwy funduszu i nie mogą być przeznaczone na inny cel, mieszczący się w dyspozycji art. 14 i art. 12 u.w.l. (związany z zarządzaniem i utrzymaniem nieruchomości wspólnej). Granicami dyspozycji może być zasadniczo prawidłowe zarządzanie oraz zakaz pokrzywdzenia członka wspólnoty.

• Zgodnie z orzeczeniem Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 18.10.2018 r., LEX nr 2592964 sygn. akt V ACa 1543/17, LEX nr 2592964: Co do zasady wspólnota mieszkaniowa jest uprawniona do podejmowania decyzji w drodze uchwał o przeznaczeniu części uzyskanego zysku (majątku) czy to z pożytków czy też z nadpłaty z zaliczek wnoszonych przez jej członków na koszty zarządu. Pożytki i inne przychody z nieruchomości służą pokrywaniu kosztów jej utrzymania, zatem przeksięgowanie nadwyżki przychodów z jednego tytułu na niedobory powstałe w innym miejscu jest możliwe, tym bardziej w sytuacji, gdy nadwyżka powstała z wpłat wszystkich współwłaścicieli i dotyczyła kosztów powstałych wobec wszystkich współwłaścicieli.

Wspólnota ma również możliwość przeniesienia nadwyżki środków zebranych na koszty zarządu nieruchomością wspólną na utworzony fundusz remontowy.

Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie z dnia 17.01.2017 r. sygn. akt I C 626/16 LEX nr 2246630 wskazuje iż: Wspólnota ma obowiązek rozliczenia nadwyżek z tytułu wpłat na koszty zarządu z właścicielami lokali. Może to nastąpić jednak w różny sposób, a nie tylko poprzez ich zwrot właścicielom lokali.

Jednym z takich sposobów może być przeznaczenie takiej nadwyżki na zasilenie funduszu remontowego, gdyż podjęcie takiej uchwały może w konkretnych okolicznościach pozostawać w interesie wszystkich właścicieli lokali i pozwala uniknąć zwracania poszczególnym członkom niewysokich zazwyczaj kwot. Może zaś sprzyjać zapewnieniu płynności finansowej wspólnoty, czy utworzeniu pewnej rezerwy finansowej na nieprzewidziane wydatki remontowe.

Podsumowanie:

Wspólnota Mieszkaniowa jako właściciel środków finansowych zgromadzonych na utworzonym funduszu remontowym może przeznaczyć je na cele związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.