Czy w spółdzielni mieszkaniowej można kwestionować wysokość opłat eksploatacyjnych?

Termin „opłaty eksploatacyjne” oznacza substrat czynszu spółdzielczego. Zarząd Spółdzielni zobligowany jest do prowadzenia ewidencji i rozliczenia kosztów odrębnie dla każdej nieruchomości.

Przez pojęcie „koszty eksploatacyjne” należy rozumieć koszty związane bezpośrednio z nieruchomością i szeroko pojętym jej utrzymaniem czy konserwacją. W skład tych kosztów wchodzą zarówno wszystkie koszty usług dostarczanych do nieruchomości (np. dostawy wody, energii, gazu, odbiór ścieków, oczyszczania), jak i koszty bieżącej konserwacji, napraw i remontów (wraz z kosztami prowadzenia stosownej dokumentacji i kosztami administracyjnymi, podatkami czy opłatami) oraz koszty utrzymania i konserwacji urządzeń technicznych położonych w obrębie nieruchomości, zieleni i urządzeń małej architektury, konserwacji i oczyszczania dróg, placów, chodników itp., a także podatek od nieruchomości i za wieczyste użytkowanie oraz koszty zarządzania nieruchomością. Do nieruchomości wspólnie wykorzystywanych służą także drogi osiedlowe, chodniki, miejsca parkingowe, tereny zielone, wejścia i wyjścia z osiedla, grunt pod infrastrukturą. Partycypacja członków i osób niebędących członkami spółdzielni w kosztach utrzymania tych nieruchomości nie jest uzależniona od faktycznego korzystania z gruntów stanowiących nieruchomości wspólne, wystarczy sama możliwość korzystania z nich.

Właściciele mieszkań mają prawo zwracać się do Spółdzielni o przedstawienie kalkulacji ustalonej imiennie dla nich wysokości opłat eksploatacyjnych.  Prawu temu odpowiada obowiązek Spółdzielni przedstawienia osobom uprawnionym takiej kalkulacji. Kalkulacja powinna zawierać wskazanie sposobu obliczenia składników opłat, a ponadto powinna być m.in. rzeczowa, zrozumiała dla podmiotu uprawnionego, a nie pokrętna oraz wyczerpująca a nie ogólnikowa.

Możliwość kwestionowania bezpośrednio na drodze sądowej opłat eksploatacyjnych, zasadności zmiany wysokości tych opłat przewiduje art. 4 ust. 8 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Jakkolwiek przepis wprost odnosi się tylko do kwestionowania zasadności zmiany wysokości opłat, to jednak właściciel ma również prawo do kwestionowania bezpośrednio na drodze sądowej ustalenia przez spółdzielnię jego zobowiązania z tytułu opłat. Można je realizować zarówno w drodze zarzutu w procesie wytoczonym przez spółdzielnię o zasądzenie należności z tego tytułu, jak i w procesie wytoczonym spółdzielni przez uprawnionego o zasądzenie zwrotu już uiszczonej należności albo w drodze powództwa o ustalenie, że określone zobowiązanie z tego tytułu nie istnieje, przy zachowaniu pozostałych wymogów art. 189 k.p.c.